1. Приток прямых иностранных инвестиций и доля недвижимости
Согласно данным Геостат (Geostat), сектор недвижимости занимает заметную долю среди направлений прямых иностранных инвестиций в Грузии. Геостат
Это говорит о том, что недвижимость воспринимается как один из ключевых инвестиционных секторов.
2. Динамика продаж и транзакций
- В августе 2025 года в Тбилиси было продано 2 823 квартиры, что на 10 % меньше, чем за аналогичный месяц прошлого года. BM.GE
- В начале 2025 года наблюдалось снижение сделок на вторичном рынке: продажи старых квартир упали на 29,2 % по сравнению с прошлым годом, в то время как в новых проектах рост был минимальным (+0,5 %). Georgia Today
- По оценкам Galt & Taggart, в 2024 году рост продаж был умеренным — прирост всего 1 % по сравнению с 2023, хотя средняя цена на первичном рынке выросла на 11,6 %. Галтан Таггарт
Иными словами: рынок демонстрирует признаки охлаждения, особенно в транзакционной активности, хотя цены продолжают расти.
3. Рост цен и устойчивый интерес
- За последние три-четыре года цены в Тбилиси выросли на 60–80 %. Tbilisi Property+1
- В отдельных районах рост может достигать двузначных процентов за квартал: в отдельных источниках упоминается, что в 2025 году в первом квартале рост составил 11,5 %. Tbilisi Property+2Tbilisi Property+2
- Согласно Archi.ge, район Иcани сейчас одним из самых перспективных с точки зрения доступности и потенциала роста: средняя цена там существенно ниже, чем в центральных районах, но инфраструктура развивается. Archi.ge
4. Сегментация спроса по районам
По данным BTU AI, лидером по объёму продаж остаётся Диди Дигоми (ок. 25,7 % всех продаж), далее — Сабуртало, Исани, Самгори, Глдани. BTU AI —
Интересно, что районы, которые раньше не считались “центровыми”, проявляют рост благодаря новым проектам и инфраструктурным инвестициям.
Почему 2025 — год с «двойственным лицом» для инвестиций
Плюсы
- Рост капитализации
Цены продолжают расти даже в условиях падения транзакций — это говорит о том, что предложение “догоняет” спрос. В перспективе можно ожидать дальнейших приростов, особенно в недооценённых районах. - Сегменты с потенциалом
Новостройки, проекты средней и премиальной ценовой категории, объекты с дизайнерским решением и хорошим управлением — всё это сейчас в фокусе инвесторов. - Низкий барьер для иностранных покупателей
Иностранцы могут приобретать большинство типов жилой недвижимости в Грузии без значительных ограничений (за исключением сельскохозяйственных земель). Это делает рынок более “открытым”. - Устойчивый интерес к Тбилиси как центру
Тбилиси продолжает быть центром жилой недвижимости Грузии: ценовой рост, инфраструктура, спрос со стороны экспатов и туристов. Arkan+3Tbilisi Property+3Tbilisi Property+3 - Возможность диверсификации через прибрежные объекты
В таких зонах, как прибрежная Аджария, появляются проекты с туристическим потенциалом, что позволяет “смеже́ть” доход от аренды + прироста капитала. Americo-Грузинские Инвестиции+1
Минусы / риски
- Снижение активности и “зажим” спроса
Падение числа сделок — тревожный сигнал: пока цены растут, но не все готовы покупать. Это может привести к паузе на рынке и застою. BTU AI -+2Investor.ge+2 - Ухудшение доходности аренды
При росте цен покупка становится дороже, а арендные ставки не всегда успевают подрасти пропорционально — маржинальность снижается. - Курс лари и макроэкономика
Девальвация национальной валюты, инфляция, экономические шоки — всё это влияет на реальную доходность и привлекательность вложений в иностранной валюте. - Юридические и строительные риски
Недобросовестные застройщики, задержки сдачи, недостаточная прозрачность разрешений и прав на землю — традиционный риск рынка недвижимости.
А также: недвижимость часто функционирует как часть жилого потребления, а не чисто инвестиционного продукта. ISET - Неравномерность роста по районам
Районы, которые сегодня “на слуху”, могут перенасыщаться и конкуренция по аренде усиливаться, особенно в новостройках массового сегмента.
Как структурировать стратегию инвестора в 2025
Шаг 1. Определение цели
- Долгосрочное владение с доходом от аренды
- Спекулятивная перепродажа через 3–5 лет
- “Гибридный” подход: ремонт + перепродажа + сдача
Шаг 2. Выбор района и сегмента
- Районы с доступностью и ростовым потенциалом: Исани, Вешнявсадеби, Диди Дигоми (для новостроек)
- Прибрежные зоны (Батуми, побережье): для сезонной аренды
- Премиальные центральные районы: стабильность, но высокая цена входа
Шаг 3. Тщательный анализ объекта
- Юридика: права собственности, обременения, разрешения на строительство
- Качество строительства, репутация застройщика
- Потенциал по планировке, вид, этажность
- Оценка конкурентов по аренде в районе
Шаг 4. Финансовая модель
- Полные расходы: покупка + комиссия + ремонт + меблировка + эксплуатация
- Учёт вакантности (10–20 % или выше)
- Прогноз роста цен (консервативный сценарий, оптимистичный)
- Сценарий выхода (продажа через N лет)
Шаг 5. Управление
- Локальное управление (агентство, управляющая компания)
- Маркетинг, ремонт, обслуживание
- Контроль доходов и расходов
Стоит ли вкладывать именно в 2025?
Да — если вы:
- готовы к умеренному риску и терпению,
- инвестируете в правильно выбранные объекты (не “все подряд”),
- рассматриваете средне- и долгосрочный горизонт (3–7+ лет),
- тщательно проводите правовую и техническую экспертизу,
- обеспечите управление и контроль над объектом.
Но если вы рассчитываете на быструю спекуляцию или хотите “на минимуме риска” — 2025 не даст гарантий. Лучше войти с осторожностью, выбирая защитные сегменты и резервируя капитал под непредвиденные расходы.
