Проблемы аварийного фонда Старого Тбилиси

Еще один дом обрушился на одной из улиц старого Тбилиси. Долгое время здание находился в аварийном состоянии. Жители предпринимали многочисленные попытки решить эту проблему всеми доступными способами, но тщетно. Все мы знаем, что проблема аварийных домов не нова и что возможностей для ее разрешения крайне мало. Как правило, либо надо обращаться в муниципалитет, либо найти инвестора и постараться с его помощью обеспечить безопасные и достойные условия жизни для жильцов аварийного дома. Чаше всего, первый способ не решает проблему ни временно, ни частично, во втором случае вас ожидает длительный процесс, полный противоречий и неясностей.

В результате относительно обеспеченные семьи, решают проблему самостоятельно — берут ссуду и покупают новую квартиру. Они как правило первыми покидают аварийные дома и превращают освободившиеся квартиры в источник дохода. Сдают их временным арендаторам.

Часть семей, которые не могут себе позволить купить квартиру на собственные средства, присоединяются к предложенной городским правлением программе и переезжают в съемную квартиру. Однако новое жилье не представляется в качестве постоянного. Есть люди, которые не смогли зарегистрировать свою жилую площадь и не смогли удовлетворить свои жилищные потребности своими силами. Из-за недоверия к городским властям и страха потерять жилую площадь они не присоединились к программе компенсации арендной платы. Следовательно, они продолжают существовать в опасной для жизни среде и последними покинут аварийный дом.

На последнем этапе пустующее здание иногда занимают бездомные или люди имеющие определенные проблемы, что является одним из самых крайних проявлений деградации жизни района.

При отсутствии у муниципалитета четко сформулированного видения, разумного стратегического подхода, адекватных финансовых ресурсах и вопрос поддержания жилищного фонда, особенно в его исторической части, остается проблемой в течение многих лет. Эта часть города сталкивается со многими проблемами, связанными с социально-экономическими, жилищно-коммунальными условиями, вопросами охраны культурного наследия и быстроразвивающегося туризма. Сегодня это пространство стало местом столкновения интересов. К сожалению, муниципалитету трудно справиться с масштабным и сложным характером проблемы, имея в своем распоряжении скудные инструменты и программы.

Фонд развития Тбилиси и районные администрации в основном несут ответственность за текущие проекты и программы в исторической части Тбилиси.

Цель Фонда развития Тбилиси — сохранить исторический облик столицы и способствовать росту стоимости недвижимости. Реабилитация отдельных территорий в исторической части служит созданию туристических мест и их экономического стимулирования. Несмотря на ряд проблем, реализованные проекты повышают  устойчивость конструктивной системы зданий, и качество коммуникационные системы. Медленно, фрагментарно и проблемно, но все же есть тенденция к повышению качества реставрационных работ. Однако ореол вмешательства ограничен и в основном сосредоточен в районах вдоль туристических коридоров.

Экономические или социальные выгоды, которые получает население в результате восстановления территорий, являются косвенным и в некоторых случаях итоги вмешательства бывают проблемными. Цена собственников действительно может расти, на это также прямо или косвенно влияют жилищные условия, однако эти волосы носят индивидуальный характер. Поддержание жилищной функции территорий и микрорайонов не является целью проектов реабилитации. Повышение цен на недвижимость подталкивает домовладельцев к выгодной продаже или сдаче в аренду своей недвижимости туристам. Небольшие коммерческие магазины и другие необходимые для жизни местных жителей объекты закрываются. На смену им приходят элитные магазины и кафе-бары, рассчитанные на туристов.

Следует также отметить, что эта тенденция активно наблюдалась за пределами крупных муниципальных проектов до пандемии коронавируса. Это одно из негативных последствий быстрорастущего, как самостоятельного, так и финансируемого государством развития туризма.

Продлить жизнеспособность многих зданий или отложить неизбежный снос зданий — это серьезная задача для городского совета. Проекты капитального укрепления поврежденных зданий до четырех этажей реализуются в рамках Программы поддержки домовладельцев. Следует отметить, что ежегодное финансирование, выделяемое на это направление, является малобюджетным. В то же время существующая практика восстановления исторических зданий остается проблемой, которая часто проявляется в необратимых и неадекватных вмешательствах.

В силу особенностей программы проекты капитального усиления носят точечный характер, что создает ряд проблем при их практической реализации. Как правило, вмешательство в закрытое, аварийное строительство сопровождается дальнейшей деградацией соседних построек, что требует дополнительных, непредвиденных мер. Это сопровождается нарушением работы инфраструктуры подземных коммуникаций, что является одной из основных проблем исторического района города и не может быть решено в рамках кадастровой единицы одного здания.

Определенное финансовое участие товарищества — одно из обязательных условий программы. Следовательно, и без того ограниченные муниципальные отчисления в значительной степени управляются экономически относительно обеспеченными и хорошо организованными домовыми товариществами. 

Даже в районах, где сосредоточено экономически неблагополучное население, доступ к программе сильно ограничен. В то же время постепенный отток населения из поврежденных зданий еще больше ослабляет общины, делая бывших соседей относительно пассивными участниками процесса. Препятствия создаются также «невидимыми» владельцами собственности, приобретаемой в разное время в спекулятивных целях, и субъектами, действующими в своих узких деловых интересах. Таким образом, сильное и сплоченное соседство имеет решающее значение для эффективного управления программами такого типа.

В случае сильно поврежденных домов доска городская администрация подает заявку по т.н.предварительному страхованию. Что служит отсрочке неизбежного сноса зданий и обеспечит временную безопасность для жителей. Кроме того, это дает членам городского совета дополнительное время, на чтобы жители, оставшимся в здании, согласились на программу компенсации арендной платы.

Тут же следует отметить, что население также вносит свою лепту в неумолимую деградацию зданий конструктивно неприемлемыми пристройками. Однако, возможно, этот процесс также является отголоском отсутствия в жилищных программ, обслуживания жилья и слабой системы управления культурным наследием.

На фоне ограниченных муниципальных программ частный инвестор рассматривается практически как безальтернативный способ улучшить условия жизни в этих районах. Переговоры с инвестором — долгий и сложный процесс. Соседям часто сложно прийти к единому мнению. Также бывают случаи, когда резиденты навязывают инвестору невыгодные условия — просят высокую цену или отказываются покидать место проживания.

В этом контексте такие требования населения могут показаться иррациональными. Однако, возможно, нам также следует иметь в виду, что перед лицом экономических трудностей частная собственность в центре города является единственным источником средств к существованию для некоторых семей.

Даже при отсутствии жилищных программ и ограниченном доступе к жилью любая подобная сделка может быть единственным шансом решить их проблемы. Легитимно и их желание остаться в родном районе. Жители имеют право в равной степени пользоваться преимуществами, которые предлагает им исторический центр города, будь то центральное расположение или другие культурные и социальные факторы.

Если между инвестором и жителями все же будет достигнуто соглашение, защита исторической урбанистки выходит на первый план. Среди других проблем, перечисленных выше, действующие в городе правила городского планирования или строительства не обеспечивают надлежащей защиты исторического наследия. Некачественное, точечное вмешательство в историческую ткань ведет к ее постепенной и неумолимой деградации. В то же время жилые функции активно вытесняются гостиницами и другими туристическими объектами.

Похоже, что муниципалитет видит решение проблемы в основном в продвижении деятельности частных инвесторов и активно пытается усилить их роль в этом процессе. Об этом также свидетельствует изменение законодательства, принятое в июне 2020 года, речь о законе правила использования и развития территорий Тбилиси, согласно которому в случае замены многоквартирных домов категории V, аварийных, позволяет заинтересованной стороне обойти требования функционального зонирования Генплана и других нормативных актов.
Например, превысить коэффициенты, не принимать максимальную высоту здания как ограничивающее условие, правила установки здания и т. д. (Постановление Собрания № 14-39, глава V1). В обмен на обеспечение населения достойным жильем. Позволяет заинтересованной стороне практически неограниченное использование потенциала участка/ов. В результате повышается инвестиционная привлекательность разрозненных, деградирующих участков.

Ограничительные условия для развития строительства в зонах охраны культурного наследия определены отраслевым законодательством и отдельными записями вышеупомянутого постановления мэрии Тбилиси. Тем не менее, неясно, как муниципалитет будет использовать это правило в своей повседневной деятельности и распространится ли его действие каким-либо образом на историческую часть Тбилиси.

Такое делегирование ответственности частному инвестору и пассивная позиция муниципалитета могут нанести необратимый и непоправимый ущерб городской среде города. Это может частично решить жилищные проблемы, создаваемые аварийным жилищным фондом, но также будет способствовать формированию физически нездоровой среды проживания и дальнейшей деградации уже существующей.

Я думаю, что параллельно с реагированием на повседневные чрезвычайные ситуации следует прилагать совместные усилия для создания упорядоченной, долгосрочной целенаправленной системы городского, жилищного и культурного наследия. Необходимо хорошо понять глубинный характер проблемы и найти эффективные способы уравновесить конфликтующие интересы. В том числе финансово-экономические механизмы, которые позволят нам поэтапно решать проблемы. Масштаб проблемы выходит за рамки уровня ответственности районных советов и муниципалитета и в некоторых случаях требует активного вмешательства государства.

Автор: Нана Зазанашвили
Центр урбанистики
Сообщение в блоге изначально было опубликовано на веб-сайте OSGF .