Как граждане России покупают земли в селах Аджарии

Продажа сельскохозяйственных земель иностранцам в Грузии запрещена законом, хотя иностранцы по-прежнему покупают участки земли в селах. Согласно документам, полученным Batumelebi, граждане страны-оккупанта, России, активно скупают землю в селах Аджарии, в частности, в Хелвачаурском и Кобулетском муниципалитетах. Добытые изданием Batumelebi документы относятся лишь к нескольким селам Аджарии.

Информацию о том, что граждане РФ без проблем покупают участки земли в селах Грузии, которая поступала из разных источников, Batumelebi попыталось перепроверить в Государственном реестре.

В Государственный реестре нам сообщили, что предоставит нам информацию о кадастровом коде 952 участков только в том случае, если Batumelebi заплатит 12 376 лари — «плата за услуги», 13 лари за код.

С другой стороны, в Госреестре подтвердили, что российские граждане активно покупают недвижимость в Грузии. Согласно официальной статистике, предоставленной Госреестром, в период с 1 марта 2022 года по 26 апреля 2023 года граждане России приобрели ровно 7 709 квартир, в целом они приобрели 424 449 квадратных метров недвижимости в Грузии.

Они же приобрели 474 649 квадратных метров земли: 265 049 квадратных метров без построек [457 человек, 604 земли] и 209 600 квадратных метров с постройками [1028 человек, 1074 земли].

Batumelebi узнали, что граждане России покупают участки земли в селах Грузии. Несмотря на запрет, механизм продажи земли в деревне гражданину России достаточно прост:

Собственник земельного участка сельскохозяйственного назначения меняет целевое назначение земли, для чего обращается в Государственный реестр с соответствующим заявлением, при этом он обязан обосновать необходимость изменения. Государственный реестр рассматривает заявление и решает, менять статус целевого назначения земельного участка или нет.

В случае положительного решения в Госреестре земля регистрируется как участок несельскохозяйственного назначения. После этого земля несельскохозяйственного назначения может быть свободно продана гражданину иностранного государства, в данном случае гражданину России.

Некоторые примеры продажи земельных участков с измененным статусом гражданину России

Согласно полученным Batumelebi документам, 8 августа 2022 года гражданин Грузии Мамули Г-м. зарегистрировал в селе кобулетском селе Хуцубани  [по соглашению о выкупе] 4 077 квадратных метров сельскохозяйственных угодий [включая расположенное на ней здание площадью 187,6 квадратных метров].

31 августа того же года  Мамули Г-м. обратился в реестр об изменении целевого назначения земли, но Госреестр отказал, так как «Комиссия по изучению обоснованности изменения целевого назначения земли приняла решение, что заявление об изменении целевого назначения рассматриваемого земельного участка не было обосновано».

13 марта 2023 года Мамули Г-м снова подал заявку на изменение целевого назначения земли. Наряду с другими документами, как указано на соответствующем портале, он также представил в Госреестр распоряжение Мэрии Кобулетского муниципалитета, бизнес-план и смету расходов.

4 апреля 2023 года в Госеестр изменил целевое назначение земельного участка, теперь он зарегистрирован как несельскохозяйственный.

Через три месяца после этого был заключен договор купли-продажи указанного объекта, а земля и расположенное на ней здание со 2 августа 2023 года находятся в собственности гражданина России Алексея Карасева.

Также в Кобулети, в 2019 году селе Хуцубани, Maya T-м зарегистрировала 736 квадратных метров сельскохозяйственных угодий.

2 июня 2023 года Maya T-м обратилась в Госреестр с просьбой изменить целевое назначение земли. 26 июня 2023 года в государственном реестре указанный участок был зарегистрирован как участок несельскохозяйственного назначения .

В тот же день, 26 июня, был подписан договор купли-продажи, собственником указанного земельного участка с 30 июня является гражданин России Александр Бондаренко.

В селе Квирике Кобулетского муниципалитета 2500 квадратных метров сельскохозяйственных земель были оформлены Софио М-м на основании дарственной.

Софио М-м подала заявление в Государственный реестр об изменении целевого назначения земли 2 мая 2023 года.

22 мая в реестре указанный участок был зарегистрирован как несельскохозяйственный. Примерно через два месяца после этого был подписан договор купли-продажи, а с 25 июля 2023 года указанный участок уже находится в собственности гражданки России Алевтины Блисс.

В том же селе Квирике, 13 июня 2023 года на Маию К-м. Через десять дней, 23 июня, она обратилась в Госреестр с просьбой изменить целевое назначение земли [приложены документы: распоряжение мэра и бизнес-план].

Через несколько дней после запроса, 10 июля 2023 года, в Госреестре изменили целевое назначение земли и зарегистрировали ее как несельскохозяйственную.

На основании договора купли-продажи, подписанного 11 июля, на следующий день после изменения целевого назначения земли, указанный земельный участок уже находится в собственности гражданки России Яны Сафрошиной — с 18 июля 2023 года.

По информации Batumelebi, граждане России активно покупают участки земли в селах Кобулети.

Портал Госреестра технически не позволяет осуществлять дифференцированный поиск релевантной информации, хотя сам публичный реестр имеет такую ​​возможность.

Издание Batumelebi обратилось в Госреестр и запросило информацию  о том, скольким земельным участкам изменили целевое назначение в Кобулетском и Хелвачаурском муниципалитетах, и сколько было подано заявлений на изменение статуса участка, а также кадастровые коды этих участков.

Мы запросили соответствующую информацию у муниципалитетов Кобулети и Хелвачаури, но нам сказали, что такой статистики у них нет.

Batumelebi запрашивали информацию из государственного реестра с интервалом в 15 месяцев — до начала войны в Украине и после начала войны.

Согласно данным Госреестра:

В период с 24 февраля 2022 г. по 10 июля 2023 г. –

В Кобулетской учетной зоне статус был измен 156 земельным участкам сельскохозяйственного назначения;
В Хелвачаурской учетной зоне был изменен статус 133 земельным участкам.

То есть за 15 месяцев после начала войны в Украине 289 земельных участкам в Кобулети и Хелвачаури изменили статус.

Кроме того, согласно данным Государственного реестра, за период с 24 февраля 2022 года по 10 июля 2023 года быдо внесено 449 заявлений о регистрации смены целевого назначения земельного участка в пределах учетной зоны Кобулети и Хелвачаури.

Что касается кадастровых кодов этих участков, то в реестре нам написали, что «наличие такого рода сведений является частью услуги Национального агентства государственного реестра… и для подготовки сведений о данных, хранящихся в открытом реестра в течение 4 рабочих дней установлена ​​плата в размере 13 лари… Таким образом, за предоставление конкретных сведений об указанных недвижимых объектах необходимо заплатить».

После оплаты указанной суммы, в издание Batumelebi поступило из Госреестра о том, что это плата за один недвижимый объект [один участок].

Другими словами, для предоставления кадастрового кода 952 участков, Госреестр потребовал уплатить 12 376 лари.

Из этих 952 участков, учтенных Госреестром [в период с 1 ноября 2020 г. по 10 июля 2023 г.], как нам ответили, 503 участкам уже изменили статус, а в случае 449 участков — заявки на изменение рассматриваются.

Если бы Госреестр предоставил кадастровые коды, технически было бы легко проверить, сколько из 503 земельных участков в селах Кобулети и Хелвачаури, изменивших свое назначение, было продано иностранцам, в том числе гражданам России, в период с ноября 2020 года по настоящее время.

Согласно Конституции Грузии: «Земли сельскохозяйственного назначения как ресурс особого значения могут находиться только в собственности государства, самоуправляющейся единицы, гражданина Грузии или объединения граждан Грузии. Случаи, составляющие исключение, могут устанавливаться органическим законом, который принимается большинством не менее чем в две трети полного состава Парламента».

Согласно Органическому закону Грузии «О собственности на землю сельскохозяйственного назначения» с июля 2019 года покупателем земли сельскохозяйственного назначения не могут быть:

иностранец [физическое лицо, не являющееся гражданином Грузии, а также лицо без гражданства, имеющее статус в Грузии];

Юридическое лицо, доминирующим партнером которого является иностранец и/или юридическое лицо, зарегистрированное за границей, либо лицо доминирующего партнера которого невозможно определить.

В 2017 году правительство Грузии объявило мораторий на продажу земли до принятия закона «О собственности на землю сельскохозяйственного назначения». «Грузинская мечта» впервые объявила мораторий в 2013 году. В тот период граждане Грузии меняли также статус земель сельскохозяйственного назначения и продавали их гражданам иностранных государств. В 2014 году решением Конституционного суда был отменен мораторий на владение земли в Грузии иностранными гражданами.