Насколько подешевеют ипотека и потребительские кредиты в ФРГ в 2025 году?
Под какие проценты смогут брать деньги в долг жители Германии? Ведь Европейский центральный банк быстро снижает ставки, облегчая жителям еврозоны доступ к заемным средствам.В Германии резко вырос спрос на ипотеку. В декабре 2024 года жители ФРГ заключили с банками новые ипотечные кредитные договоры на 17 млрд евро, что на 40% больше, чем в декабре 2023. По итогам всего прошлого года объемы кредитования покупки или строительства жилой недвижимости выросли в ФРГ на 23% до 198 млрд евро. Об этом 4 февраля сообщило информационное агентство dpa со ссылкой на консалтинговую компанию Barkow Consulting, которая проанализировала данные Немецкого федерального банка (бундесбанка).
Почему ипотека подорожала в ФРГ в четыре раза?
Так что начавшийся летом 2022 года спад на немецком рынке ипотечного кредитования, в ходе которого объемы предоставленных покупателям жилья заемных средств рухнули в 2023 году на 37% до 161 млрд евро, явно закончился. «Подъем налицо, он стабилизируется и, по всей видимости, продолжится», — констатирует глава Barkow Consulting Петер Барков (Peter Barkow).
Этот подъем вызван в Германии, как и во всей еврозоне, снижающейся процентной ставкой по ипотеке. До весны 2022 года она была благодаря многолетней политике сверхдешевых денег, проводившейся в предыдущем десятилетии Европейским центральным банком (ЕЦБ) из-за долгового кризиса в еврозоне, на беспрецедентно низком уровне. Так, в Германии деньги можно было получить примерно под 1% годовых. Столько стоил десятилетний ипотечный кредит с фиксированной ставкой – он традиционно является в ФРГ стандартным.
Однако на фоне полномасштабного российского вторжения в Украину и разразившегося из-за него в Европе энергетического кризиса произошел мощный всплеск инфляции, для борьбы с которой ЕЦБ пришлось быстро поднимать ключевую ставку. С июля 2022 по сентябрь 2023 она выросла в еврозоне с 0,0% до 4,5%.
В результате сильно подорожала и ипотека. К осени 2023 средняя ставка ипотечного кредитования поднялась в Германии, по данным портала Statista, до 4,23% годовых. Сам по себе такой уровень не является необычайно высоким: в минувшие десятилетия покупателям жилья в ФРГ приходилось платить и такие, и даже более высокие проценты.
Однако тут важную роль сыграл психологический фактор: менее чем за два года ставка увеличилась в четыре раза. Для привыкших к сверхдешевой ипотеке потенциальных немецких покупателей жилья это стало шоком, и многие на неопределенный срок отложили планы приобретения недвижимости, что ввергло в серьезный кризис жилищное строительство в стране и вызвало довольно значительное снижение цен на первичном и вторичном рынках квартир и индивидуальных домов.
ЕЦБ быстро смягчает денежно-кредитную политику
И вот с июня 2024 Европейский центральный банк весьма решительно снижает ключевые ставки, поскольку темпы инфляции в еврозоне существенно замедлились и уже приблизились к целевому уровню в 2% годовых, который считается оптимальным для здорового развития экономики.
Не далее как 30 января 2025 года ЕЦБ вновь, уже в пятый раз с лета прошлого года, удешевил кредиты, опустив ставку до 2,75%. Ожидается, что на своем следующем заседании в начале марта руководство банка продолжит смягчение денежно-кредитной политики, чтобы поддержать тем самым пробуксовывающие экономики целого ряда стран еврозоны, в том числе трех крупнейших. Оно уже объявило, что будет стремиться довести ставку к концу 2025 года примерно до 2%. Некоторые эксперты допускают, что это произойдет уже к середине года.
Следовательно, жители 20 стран еврозоны могут исходить из того, что в 2025 году ипотечные кредиты будут дешеветь. В Германии десятилетняя ссуда на покупку жилья стоила 6 февраля в среднем 3,43%, свидетельствуют график на портале Interhyp – крупнейшего немецкого онлайн-сервиса для подбора ипотеки. Правда, в первых числах января ипотеку можно было получить и за 3,15%.
Хотите выгодную ипотеку? Следите за гособлигациями ФРГ!
Казалось бы, противоречие: Европейский центральный банк снижает ставку, а ипотека временно дорожает. Но дело в том, что в Германии банки при определении процента по ипотечным кредитам ориентируются не только и даже не столько на ставку ЕЦБ, сколько на доходность десятилетних государственных облигаций ФРГ (Rendite 10-jähriger Bundesanleihen).
Логика тут вполне очевидная: решая вопрос о предоставлении клиенту десятилетней ссуды на приобретение жилья, что всегда связано с определенным риском невозврата, банк смотрит, сколько он мог бы без всяких забот заработать, купив на такой же срок очень надежную гособлигацию, и добавляет к ее актуальной доходности свою наценку.
Например, 6 февраля доходность десятилетних гособлигаций ФРГ составляла, по данным портала Investing.com, примерно 2,37% годовых. Из этого можно сделать вывод, что наценка составляет – в условиях весьма жесткой конкуренции между многочисленными банками — приблизительно 1 процентный пункт или чуть больше.
Но в целом доходность гособлигаций ФРГ движется, естественно, в том же направлении, что и ключевые ставки ЕЦБ, и если они снижаются, то общий тренд на рынке государственных ценных бумаг такой же. Однако на их курсы — и, соответственно, на их доходность (тот процент, который приходится предлагать инвесторам, чтобы они кредитовали государство) — влияют и другие факторы: экономический рост в стране, состояние госбюджета, политическая стабильность.
Так что если в Германии после досрочных парламентских выборов 23 февраля удастся быстро сформировать прочную правящую коалицию и она начнет принимать убедительные меры для решения нынешних проблем немецкой экономики, курсы гособлигаций пойдут вверх, ведь вырастет уверенность в надежности долговых обязательств ФРГ, а их доходность снизится.
При таких условиях достаточно реалистичным представляется сценарий, при котором фиксированный процент по десятилетним кредитам на покупку недвижимости в Германии в течение 2025 года опустится примерно до 3% годовых или даже несколько ниже этого уровня.
Потребительские кредиты пока довольно дорогие
Что же касается потребительских кредитов, то в этой обширной сфере нет таких четких ориентиров, как на рынке ипотечного кредитовании. Поэтому получить потребительские кредиты хотя легче, чем ипотеку, но на величину того процента, который требуют солидные банки в Германии от своих клиентов, задумавших покупку автомобиля, ремонт квартиры, туристическую поездку или погашение другого кредита, влияют самые разные факторы. Наряду с кредитоспособностью заемщика это, прежде всего, размер ссуды, срок кредитования и сумма ежемесячных платежей, а также, в частности, назначение кредита, семейное положение, проживание на собственной или арендованной жилой площади.
Так что очень трудно даже приблизительно назвать тот процент, под который в Германии можно взять сейчас потребительский кредит. Разброс слишком большой: от 3% до 12% годовых. К примеру: при запросе 5000 евро на два года без указания цели кредитный калькулятор на сайте портала сравнения цен и финансовых предложений Verivox выдал DW предложения, которые в большинстве своем колебались в диапазоне от 6% до 9% (такие калькуляторы имеются и на сайтах практически всех банков).
Для Германии такой уровень представляется по-прежнему весьма высоким, однако портал Verivox (предлагающий, кстати, свои услуги на восьми языках, включая русский) в опубликованном 10 января сообщении для прессы отметил, что стоимость потребительских кредитов достигла минимума за последние полтора года.
Если на пике в январе 2024 года деньги можно было, согласно бундесбанку, взять в долг в среднем под 8,73%, то к концу года средний показатель на сайте Verivox составил 6,45%, говорилось в сообщении портала. А по итогам января, утверждает Verivox, средний процент заключенных при его посредничестве кредитных договоров снизился до 5,93%.
Даже если эта цифра в целях саморекламы несколько приукрашена, она все же отражает очевидный тренд: из-за смягчения денежно-кредитной политики ЕЦБ заемные средства в Германии в настоящее время дешевеют, и в течение 2025 года их стоимость, судя по всему, еще больше снизится. Поэтому немецкие потребители, потратив время на сравнение предложений многочисленных конкурирующих между собой банков, наверняка смогут получить потребительский кредит на существенно более выгодных условиях, чем в 2024 году.
