В Германии катастрофически не хватает социального жилья
Концепция обеспечения населения доступным жильем существует в Германии уже 75 лет. В нее вкладывают десятки миллиардов евро. Но решить проблему пока не удалось.Многодетные семьи и родители-одиночки, пожилые, люди с ограниченными возможностями, студенты и другие категории граждан с низким доходом наравне с остальными нуждаются в тепле и надежной крыше над головой. Но именно этим людям в Германии сложнее всего найти жилье. Помочь им должна программа строительства и модернизации социальных квартир, которая существует в ФРГ еще с 1950-х годов. Однако до сих пор все складывается не так, как хотелось бы.
Проблему усугубляет тот факт, что людей с низкими доходами в Германии много и потребность в доступном жилье огромна. Правительство Олафа Шольца (Olaf Scholz) намеревалось возводить до 100 тысяч единиц социального жилья в год — минимум столько требуется сегодня для удовлетворения спроса. Но, несмотря на миллиарды евро государственного финансирования, в 2023 году в стране было построено всего 33 тысячи таких квартир. Таковы данные немецкого делового издания Handelsblatt.
«Нам срочно нужно новое социальное жилье. Оно так же важно для нашего общества, как транспортная инфраструктура или пенсии, потому что люди зависят от доступного жилья. Они рассчитывают, что государство их этим обеспечит. Например, в таких городах, как Гамбург и Берлин, около 50 процентов жителей имеют право на социальное жилье. Водитель автобуса и медсестра должны иметь возможность жить в городе, в котором они работают», — цитируются слова Клары Гайвиц (Klara Geywitz), федерального министра жилья, городского развития и строительства в уходящем правительстве Германии на сайте ведомства.
Первые социальные поселения в Германии
Одним из старейших в мире жилых комплексов подобного рода, существующим до сих пор, является «квартал Фуггеров» или «Фуггерай» в баварском городе Аугсбург.
Он был основан в 1521 году Якобом Фуггером (Jakob Fugger), прозванным Богатым, для местных жителей, оказавшихся в трудном материальном положении, и представлял собой город в городе. В восьми переулках располагались 53 здания и церковь, окруженные стеной с несколькими воротами. Основав «Фуггерай», предприниматель не только завещал помогать нуждающимся, но и обязал своих потомков оказывать финансовую поддержку церковным общинам города и поселению. Представители династии Фуггеров, вероятно, считали, что богатство накладывает на его обладателя определенные обязательства.
Сегодня этот комплекс состоит из 67 домов, в 140 квартирах которого проживают около 150 нуждающихся в поддержке человек. Годовая арендная плата составляет здесь (без учета отопления) 88 центов и… три ежедневных молитвы. При этом стоимость аренды не повышалась уже на протяжении пяти веков! Проживание под одной крышей с другими нуждающимся предполагает также готовность брать на себя работу — например, дежурить ночью на входе или ухаживать за садом. На одном из домов можно увидеть табличку, которая гласит, что здесь жил и Франц Моцарт (Franz Mozart), прадед великого композитора.
Что такое социальное жилье
Сегодня социальным жильем называются квартиры, субсидируемые государством и сдающиеся в аренду по более низкой, чем рыночная, цене. Первые дома под социальное жилье были построены 75 лет назад в федеральной земле Шлезвиг-Гольштейн. Из-за разрушений, вызванных Второй мировой войной, по всей Германии не хватало около восьми миллионов пригодных для жилья квартир. Так в городе Ноймюнстер на месте бывшего аэродрома появилось первое социальное поселение Бёклерзидлунг (Böcklersiedlung), названное в честь председателя Объединения немецких профсоюзов Ганса Бёклера (Hans Böckler), который был активным участником этого первого в своем роде проекта.
Закладка первого камня в фундамент состоялась 5 марта 1950 года и считается началом планомерного развития социального жилья в ФРГ после Второй мировой войны. Сначала в Ноймюнстере на 70 гектарах земли было построено 800 квартир, банки, магазины, церковь, детский сад и школа. К 1965 году число квартир выросло до 1800. Почти все жители являлись прибывшими в этот регион беженцами из утраченных Германией районов на востоке или из советской оккупационной зоны. Через 50 лет после основания нового квартала довольно простые квартирки были капитально отремонтированы, а путем слияния маленьких квартир были созданы более просторные и оснащенные балконами.
Кому положены социальные квартиры
Претендовать на социальное жилье может любой человек c низким доходом и получивший специальное свидетельство, так называемый Wohnberechtigungsschein. Предельный уровень дохода зависит от федеральной земли. Так, в Северном Рейне — Вестфалии максимально возможный годовой доход домохозяйства, состоящего из одного человека, до вычета налогов не должен превышать 38 011 евро; для одинокого родителя с ребенком — 53 121 евро; для двух взрослых с двумя детьми — 68 621 евро. Расчет предполагает, что только один человек в домохозяйстве получает доход и платит налоги, взносы на медицинское страхование и пенсионное страхование. Для домохозяйств, состоящих из двух человек, супружеских пар или гражданских партнерств, людей с тяжелой формой инвалидности или нуждающихся в уходе, а также лиц, имеющих алиментные обязательства, при определенных условиях предусмотрены вычеты, которые позволяют получать более высокий доход.
В настоящее время в Германии насчитывается чуть больше 1,1 миллиона социальных квартир. А требуется как минимум на полмиллиона больше. Согласно исследованию, проведенному по заказу «Альянса за социальное жилье» (Bündnis Soziales Wohnen), к 2030 году их в идеале должно быть не менее двух миллионов.
Кроме нехватки площадей отмечается также и рост арендной платы. По данным медиакомпании WDR, в 2024 году цена за квадратный метр субсидируемого жилья в самых дешевых районах выросла по сравнению с более ранним периодом на 50-75 центов и составила 6,50 евро. А в таких городах, как Дюссельдорф, Кельн, Бонн и Мюнстер — 7,85 евро за метр. Таким образом, за квартиру площадью 60 квадратных метров сегодня приходится платить примерно на 45 евро в месяц больше. Что, впрочем, не сравнится с выросшими ценами на рынке жилья в целом.
Больше всего субсидируемого жилья в 2023 году было в Северном Рейне — Вестфалии — 434 тысячи единиц, в Баварии — почти 135 тысяч и в Берлине — 91 тысяча единиц, пояснило издание Handelsblatt.
Почему не могут решить проблему
С 2022 по 2028 год на поддержку программы строительства доступного жилья и модернизацию существующего жилого фонда выделена сумма в 21,65 млрд евро, сообщается на сайте федерального министерства жилья, городского развития и строительства. Кроме того, теперь субсидируется и жилье для студентов и стажеров. В 2023 году правительство Германии направило федеральным землям 500 миллионов евро из 21,65 млрд в рамках соответствующей программы «Junges Wohnen». Тогда почему же немцам по-прежнему катастрофически не хватает социальных квартир?
Как заявила недавно в программе Tagesschau общественно-правовой медиакомпании ARD министр жилья Клара Гайвиц: «В последние два десятилетия мы просто вложили слишком мало денег в социальное жилье. Теперь видим последствия». И должно пройти какое-то время, прежде чем выделенные сегодня деньги превратятся в готовую квартиру.
На ситуацию оказывает влияние продолжающаяся война России против Украины, относительно высокие кредитные ставки, стремительный рост цен на строительные материалы и нехватка квалифицированных рабочих. На те же деньги, что и раньше, получается построить меньше домов. Стоимость возведения новых зданий в середине 2023 года, по некоторым оценкам, выросла примерно на 15 процентов в сравнении с предшествующим годом.
Высокий уровень миграции тоже оказывает давление на сектор социального жилья. Однако не следует упускать из виду региональные особенности Германии. Cитуация на рынках жилья в таких мегаполисах, как Берлин, Гамбург и Кельн, действительно напряженная, однако в сельских районах, например, в земле Саксония-Анхальт, численность населения сокращается, поэтому появляется большое количество пустующих квартир. Это помогает сохранить низкими арендную плату и цены на недвижимость. Как отмечают власти, в этом регионе имеется достаточный запас доступного жилья.
