Почему в Тбилиси и Батуми дорожают квартиры?

За последние две недели, на фоне войны в Украине и прибытия в Грузию граждан России, цены на аренду квартир в Тбилиси, особенно в центральных районах, подорожали.

Как заявил глава МВД Грузии, поток прибывающих из РФ в Грузию не велик, однако агентства по недвижимости сообщают, что спрос на квартиры со стороны граждан России и Беларуси значительно возрос.

Ситуация на рынке

Netgazeti беседовало с представителями трех агентств по недвижимости.

Двое из них говорят о существенном росте цен, при этом один отмечает, что «цены поднялись не в двукратном размере, как об этом говорят» и речь идет о росте в примерно 20%.

Гела Гигинешивили, представитель компании GG Realty, рассказывает:

«Я никогда раньше не видел такого изменения на рынке за две недели. Цены непрогнозируемые».

Компания, которую представляет Гигинеишвили, в основном сосредоточена на центральных районах города, в которых квартиры стоят относительно дороже.

В беседе с Netgazeti он рассказал о следующих тенденциях:

• В районе Ваке двухкомнатную квартиру с новым ремонтом за 500 долларов будет трудно найти — иногда могут попросить и 1000;
• В том же Ваке хорошую трехкомнатную квартиру можно не найти и за 1500 долларов;
• Среди арендодателей есть и те, кто не знает о «новых ценах» и не поднимает цены, но их мало;
• Несмотря на цены, квартиры сдаются;
• Был случай, когда трехкомнатную квартиру сдавали за 2 500 долларов. Несколько месяцев назад пятикомнатную квартиру трудно было сдать за более чем 1 000 долларов.

«Цены выросли максимум на 20%»

Дмитрий, маклер одной из тбилисских компаний, считает, что сведения последних дней о подорожании квартир в два раза, не соответствуют действительности. По его оценкам цены выросли «где-то на 20%». Например, квартира, которая раньше оценивалась в 300 долларов, сейчас сдается за 360.

• В районе Ваке цена на двухкомнатную квартиру с новым ремонтом начинается с 350 долларов;
• Все зависит от расположения, цены отличаются в районе Багеби и на улице Кипшидзе и от состояния самой квартиры.

По наблюдениям Дмитрия, бывают редкие случаи, когда «некоторые действительно платят вдвое больше» — но крайне редко:

«Кто сегодня заплатит двойную цену, тот через 3-4 месяца сбежит от арендодателя. При этом арендатор всегда платит больше при краткосрочной аренде».

Причина этого, по его словам, заключается в том, что если арендатору гарантирована аренда на длительный период времени — например, 1 год — это гарантированный доход для арендодателя и он предпочитает стабильность, даже если заработает чуть меньше.

Как говорит Дмитрий, часто арендодатели — из-за нестабильности или политической позиции — «не сдают квартиры гражданам России».

«Мы договорились о 600 долларах, он потребовал 800 долларов»

Лидия, брокер компании Capital Group, говорит, что цены значительно выросли за двухнедельный период:

• Двухкомнатную квартиру в Ваке площадью 50-70 квадратных метров в хорошем состоянии можно снять за 800 долларов, а некоторые требуют 900 и 1000. Квартиры с такой площадью обычно стоили 500 долларов. И такая цена была всего 2-3 недели назад;
• Спрос увеличился почти везде, но наиболее востребованы Ваке, Вера, Мтацминда, Сололаки. Потом идет Авлабари, Чугурети (Марджанишвили), но очень загружены Ваке, Вера, Сололаки и Мтацминда;
• «Прошло два дня с тех пор, как эти люди переехали на Сабуртало, потому что квартиры на той стороне фактически закончились».

Мы спросили её, бывают ли случаи, когда собственники до сих пор сдают квартиру по старой цене. По её словам, в последнее время такого случая не было.

«5 дней назад разговаривала с одним человеком. Дал мне квартиру, цена 600 долларов. Сегодня был клиент на эту цену. Звоню владельцу и он говорит, что не сдаст меньше чем за 800. В Ваке, на улице Барнова. Сказал, что через пару дней может еще поднять цену», — рассказывает Лидия.

По её словам, в последнее время «из десяти клиентов один — грузин, один белорус, а восемь — россиян. Многие русские говорят, что они айтишники».

По словам Лидии, «студентов на рынке почти не осталось». Причина переход на онлайн-обучение в связи с пандемией. Это приостановило переезд большого количества студентов в столицу.

По словам маклера, «квартир по 500-600 лари [это был студенческий сектор] практически не осталось» даже в не центральных районах.

Что происходит в Батуми?

Как и в Тбилиси, цены выросли и в Батуми.

Издание BMG, освещающее вопросы бизнеса, ссылаясь на агентства по недвижимости сообщает:

• «У некоторых компаний уже нет свободных квартир;
• По большей части Батуми привлекателен для граждан Беларуси, а не россиян;
• «Часть собственников отказывается сдавать и продавать квартиры, а другие обслуживают их по повышенным ценам».

Исследования

Лишь несколько организаций в Грузии активно следят за ценами на недвижимость. Среди них TBC Capital, консалтинговая фирма TBC Bank.

Ирина Квахадзе, руководитель отдела исследований TBC Capital, 10 марта писала, что рынок недвижимости растет, особенно в ценовом плане — в феврале и начале марта.

• «Сделки [продажи] на рынке недвижимости выросли на 19% по сравнению с предыдущим периодом [то есть 2019 годом];
• Цена сделки увеличилась на 10%;
• Стоимость аренды за тот же период — в конце февраля и середине марта — увеличилась на 27%.
• Больше всего цены выросли в центральных районах: Ваке, Мтацминда и Сабуртало.
• Рост цен в этих районах составляет до 15-18%», — заявила Ирина Квахадзе BMG в эфире телеканала «Pirveli».

Ирина Квахадзе

Руководитель отдела исследований TBC Capital называет еще одну интересную деталь, характеризующую рынок аренды недвижимости — индекс Airbnb:

• «Здесь тоже достаточно большой рост: в период с 1 по 15 марта загрузка увеличилась до 91% [это означает, что 91% квартир, сдающихся на платформе посуточно, занят];
• Это довольно высокий показатель — на 25% больше, чем в предыдущем году;
• Цена аренды здесь тоже выросла на 27%.

По словам Ирины Квахадзе, пока выборка небольшая и через какое-то время можно будет говорить о повышении цен более точно, но «нам еще нужно дождаться повышения цен».

Официальная статистика

С началом полномасштабной войны в Украине из Российской Федерации уезжают все больше людей.

Многие желающие покинуть страну выбирают страны, граничащие с Россией, в том числе Грузию, в качестве своей последней или временной остановки.

На фоне широких дискуссий о наплыве граждан России в СМИ и социальные сети 9 марта министр внутренних дел Грузии Вахтанг Гомелаури заявил:

• Незадолго до 9 марта и через 13 дней после вторжения Российской Федерации в Украину, в Грузию въехало чуть более 20 100 граждан Российской Федерации, что меньше допандемических показателей в 40 000 человек;
• Многие из них — из республик Северного Кавказа, застрявшие в Турции из-за отмены рейсов в Россию;
• Большинство российских граждан в ближайшее время уезжают, а «за эти две недели не уехали только 3000 граждан РФ».

По официальным данным, на первый взгляд, эта цифра не должна быть основанием для резкого роста цен.

Примечательно, однако, что нет официальных данных, подтверждающих или опровергающих информацию о том, что именно эти «3000 человек», число которых может увеличиться, влияют на рынок недвижимости.

В то же время, как рассказывает, Гела Гигинеишвили:

«То, что произошло за последние одну-две недели — фактически 100 квартир — перевесило количество квартир, сданных в аренду за последние два года».

Netgazeti также известно как минимум о двух случаях в Тбилиси, когда арендодатель просил арендатора покинуть квартиру на том основании, что появился клиент, готовый заплатить больше.

Причины

По мнению Давида Кешелава, старшего исследователя института ISET, причина роста цен заключается в прибытии новых визитеров:

«То, что у нас нелогично быстрый рост цен на аренду на рынке, скорее всего, не вызвано каким-либо макроэкономическим фоном. Рост был бы более медленным и постепенным — ожиданий роста цен и так далее. Возможно, мы больше имеем дело с тем, что поток людей из России и Беларуси в последнее время значительно увеличился», — объясняет экономист.

Он называет две причины:

«С одной стороны, эти люди создают дополнительный спрос на квартиры — снимают квартиры на определенный срок, и, возможно, этот повышенный спрос является первой причиной роста цен; С другой стороны, в дополнение к фактически возросшему спросу, ажиотаж в этом направлении довольно велик, что вызывает в обществе дополнительные ожидания и ощущения, что спрос увеличился [что является предпосылкой для повышения цен]».

Давид Кешелава

По словам экономиста, на данном этапе сложно сказать, как долго продержатся такие цены и тренды, потому что «это зависит от геополитических процессов — сколько продлится война, какой будет внутренняя политика России и Белоруссии по сдерживанию миграции и т.д.».

Что касается политики правительства Грузии: министр экономики Леван Давиташвили заявил, что правительство не поддерживает введение визового режима, потому что считает:

«Если люди, независимо от их происхождения, «убегают от режима», важно, чтобы правительство Грузии позволяло им вести свое дело на законных основаниях».

С учетом этого экономист Давид Кешелава не ожидает «каких-то существенных перемен в сторону изменения визового режима», но говорит, что у государства «какая-то политика в этом направлении все равно будет».